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深圳100万喝茶费震惊地产圈!局部地区被“热炒

  导读:到今年3月,百强房企的销售已恢复至去年同期的八成。其中,龙头房企率先复苏,十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右。房企人士普遍认为,到今年第二季度,市场有望恢复到正常水平。

  4月9日,购房者王伟(化名)在经过测量体温、出示“绿码”、填写个人资料、病毒消杀等四道程序后,才终于进入北京市石景山区某房地产项目的现场。

  一方面,根据防疫工作要求,项目实施限流,购房者需要提前预约才能到现场看房;

  另一方面,作为除湖北省外防控最严格的区域,北京购房者的热情尚未完全恢复。

  南方楼市的复苏进度,要普遍快于北方。早在今年3月中旬,苏州市场就出现“抢房”现象。当地房企人士向21世纪经济报道表示,在做好防疫工作的基础上,苏州楼市成交量也基本恢复到往常的水平。

  岁末年初,一场突发的新冠肺炎疫情使房地产市场陷入停滞,对于严重依赖现金流、又身处市场下行期的房地产企业来说,这是不可承受之重。随着疫情逐渐得到控制,从3月中旬开始,全国楼市复工大幕陆续开启。除售楼处外,一些项目工地日夜赶工,甚至出现扰民现象。

  开发商的急迫心态可以想象,但他们无法单方面把控复工节奏。一方面,工人尚未完全到岗,使得很多工地的施工进程受到影响;另一方面,市场需求的释放程度如何,还需进一步观察。

  因此,这些复工的努力,能在多大程度上弥补疫情带来的缺口?目前看来仍存疑问。

  随着疫情逐渐得到控制,到3月末,全国各城市的售楼处已大部分开放。4月8日,随着武汉解封,武汉市的首批售楼处也已开放。

  从全国范围来看,南方城市售楼处的热度普遍高于北方。柳州市某房企相关负责人向21世纪经济报道表示,柳州的各大售楼处已于3月份全部开放。截至4月初,该公司旗下项目的客流量已“十分接近”正常水平。

  在北京等一些北方城市,因疫情防控工作的要求较为严格,售楼处普遍未能恢复到平日的水平。市场人士表示,目前北京新房项目较多,但看房情况和交易量并未恢复。

  为弥补疫情的影响,很多房企继续实施网上卖房,同时借助线上直播、VR看房等手段,强化宣传推广,从而实现蓄客。

  曾是疫情中心的武汉,在重新按下“启动键”后,售楼处也在缓慢回温。21世纪经济报道了解到,要到售楼处现场看房,均需要提前预约。购房者要进入售楼处还需进行严格的消杀。部分项目还要求,同一时间段售楼部最多保持两组客户。

  同样从3月下旬开始,随着农民工陆续返岗,房地产项目工地也逐渐实现复工。其中,为追赶工期,部分工地“日夜兼程”,甚至发展到“扰民”的程度。

  4月初,家住湖北省襄阳市航空路的翟女士开始受到工地噪音的侵扰。自获准复工以来,翟女士家附近的一处房地产工地日夜施工,严重影响到她的作息。为此,她不得不向执法部门进行投诉。

  翟女士所在的湖北襄阳,曾是新冠肺炎疫情的“重灾区”。在长达两个月的时间里,这里的商业和生产活动几乎停滞,直到3月末才逐渐恢复。翟女士家附近的“民发·星悦里”项目工地,开工后便不分昼夜,一度给周围居民生活带来了较大困扰。

  广东省湛江市徐闻县的刘先生,也面临同样的困扰。徐先生家附近的一处房地产工地,自复工以来便每天施工到深夜。直到向当地住建局投诉后,情况才有所好转。

  工地赶工,反映出开发商普遍存在紧迫感。“如果施工期缩短两个月的线%的供货。”前述北京房企人士表示。

  据介绍,由于气候条件、环保要求、重大节庆事件等的影响,北方城市每年的建筑工程施工期,通常在6个月到8个月之间。南方城市因气候温暖,施工期会延长1-2个月。

  该人士表示,此次疫情发生在岁末年初,虽然与冬季建筑活动的季节性减缓周期有一定重合,但实际影响仍然持续了两个月左右。在疫情较为严重、防控要求较高的地区,影响的时间更长。

  该人士称,一些城市鼓励房地产建筑工地复工,同时降低了预售条件,这有助于加快供货节奏。但短期来看,工地还未达到日常的施工节奏。因为一个现实情况是,由于工人尚未完全到岗,当前还有很多工地并未处于完全复工的状态。

  他表示,日夜开工并导致扰民的现象,目前仍属个案。因此,今年的市场供应仍会大概率出现缺口。

  21世纪经济报道了解到,为弥补供应缺口,很多房企在内部强调加快开工节奏,同时采取降价等措施,从而快速回笼资金。

  此前,因销售大幅缩减,加之融资环境仍然紧张,房企的现金流普遍出现紧缩局面。今年一季度,部分房企出现债务预期。

  除了销售和现金流外,因施工期缩短导致项目交付延后,还会直接影响营收。标普近期发布的一份报告指出,新冠疫情使得开发商2020年的施工建设暂停约两个月,这可能导致部分原本计划今年交付的项目延后至2021年,使得2020年营收确认可能面临更大降幅。同时,今年的施工暂停可能引发房企杠杆率上升。

  在销售端,经过2月份的停滞后,市场正从“V”型的底部走出,呈现快速复苏的态势。

  上海易居房地产研究院指出,到今年3月,百强房企的销售已恢复至去年同期的八成。其中,龙头房企率先复苏,十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右。房企人士普遍认为,到今年第二季度,市场有望恢复到正常水平。

  上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,售楼处的开放,意味着疫情缓解,看房和购房的障碍逐渐被破除。至于市场恢复的根本原因,则包括前期积压的需求逐渐释放,以及开发商的降价促销。

  根据近期房企发布的一季度销售数据,销售额下降成为主流,且“以价换量”的现象十分普遍。以两家龙头房企为例,一季度融创的销售均价为13620元/平方米,同比下降7.4%;恒大的均价为8887元/平方米,降幅达18%。

  严跃进认为,从去年下半年开始,房地产市场已经进入下行通道。在楼市调控政策没有根本松动的情况下,市场更有可能出现温和复苏,而不是报复性反弹。在此过程中,由于资金链紧张的影响,降价促销的行为会继续出现。

  标普也认为,销售反弹可能是脆弱的。“需求仍高度依赖消费者(和投资型购房者)的信心,而考虑到全球经济下行前景,消费者信心并不确定。”该机构预计,2020年全国房地产销售金额将下降5%-10%。

  开发商的销售情况可能会受到影响。3月10日,宝龙地产总裁许华芳在业绩会上坦言,“受到疫情影响,我们的销售目标会有一点‘打折’。”另有分析人士认为,今年房企完成销售目标的难度肯定会很大。

  此前,很多企业已经调低了今年的业绩预期。按照平安证券的统计,30家房企2020年销售目标平均增速为14%。与2019年30%的增幅相比,下降了16个百分点。

  标普还指出,由于土地成本上升、限价政策、大幅降价举措的出现,在疫情之前,行业的毛利润率已经出现下降。综合各种条件来看,预计今年这一趋势仍会持续。

  作为头部房企,融创对工程进度的要求比较高,竣工备案、预售备案也给全面复工带来了一些困难和挑战。

  上市房企项目竣工与交付的时间节点,对财报的影响不言而喻。比如原材料的采购、运输,工程进度加快所面临的问题与风险,都是此前从未经历过的。正如融创相关项目负责人所言,企业对疫情发生之后的走向,一开始是迷茫而焦虑的。

  随着各地政府对房地产复工复产的扶持,除了武汉以外,融创其他城市的项目已全面进入复工复产阶段。日前,21世纪经济报道记者走访了融创上海、镇江多个项目施工现场,通过对这家高周转房企在疫情面前的应对与战略调整,或可对房地产行业在大时代背景下的生存与发展缩影窥见一二。

  4月8日,融创上海某项目施工现场,施工场面热闹。据相关负责人介绍,今年该项目有两个交付节点:一是8月30日,交付首批房源;二是12月30日,交付项目余下房源。

  基于国内疫情得到全面控制,3月行业销售有所回暖,房企加速复工以及多地售楼处开放,居民购房需求开始逐渐释放。

  从销售规模来看,3月单月销售超百亿的房企数量为19家,同比减少8家,环比增加12家。其中,碧桂园、恒大、万科单月分别实现全口径销售金额660亿、579.3亿和535.1亿元;融创中国、中海地产、保利发展、绿地控股600606股吧)、华润置地、招商 蛇口、龙湖集团、世茂房地产的单月销售金额均超200亿元。一季度,融创销售排名第四。结合融创提出今年6000亿销售目标来看,融创在全面复工之后或将大运营节点提前。

  综合来看,房企复工面临人员与原材料的问题,三四线城市的情况与一二线城市相比,原材料供应上面临更大压力。融创相关项目为此采取了一系列措施,抓紧与各个合作方沟通成本等问题。

  据上述相关负责人介绍,项目工期延迟了45天左右,直至目前还没有完全消除影响。但项目保证了人员、材料的到位。对于复工的人员,团队采取措施,第一时间提供证明材料,采取包车或者小车拼接点对点的方式让工人分批到上海。目前项目有1100名工人,比平常增加20%左右;复工之后的原材料,特别是海外加工的原材料,为了不影响工序,海运改空运等方式保证运输顺畅。

  疫情导致项目不可控风险加大,比如竣备阶段,房子外立面、保温、涂料、石材等工序工期保证的风险犹存。项目首次预售备案与竣工备案这两个时间节点,关系到上市公司报表和结转。

  另一方面,融创土储超过82%位于一二线城市,三四线城市项目受疫情影响压力也在逐渐缓解。根据项目实际情况,目前项目节点压力也正在减少,部分项目通过一些措施增加费用去解决进度,风险也在可控范围内。据了解,融创内部有一套质量品控体系,不管工程进度如何,均严格按照品控体系进行。大房企的抗风险性在疫情面前将有所体现。

  在镇江区域,融创有四个项目在建在售,其中两个处于收尾阶段。2019年,融创单个项目销售在镇江排名第二。

  如在丹阳某项目今年计划在12月底之前拿到全部预售证。这是一个合作项目,2019年12月拿地,原计划年后开工。为加快工期,项目负责人早在2月初就带领团队一边与政府部门沟通,一边协调资源。项目最早计划7月底举办启动会,现在提到6月下旬;镇江项目相比去年年底没有发生疫情之前,工地上新增500名工人,达到1300多人。

  房地产项目涉及领域众多。光是项目复工前的原材料等生产资料的准备,就比往年复杂与困难得多。

  由于疫情的不可抗力,房地产原材料出现了供应不到位的情况。如某些高端项目内装修主要用的是海外加工材料。目前绝大部分已经运到上海关内,但到达工地现场还需时间。

  上海原材料供应基本正常,而三四线城市又是另一番情形。据上述项目负责人反映,项目上很多矿石、瓷砖从海运过来。工程部门在复工之前就对原材料的供应商、下游的供应商,比如石材,会提前派员工到矿山去看复工复产情况,与工作人员对接。

  “项目复工先要办理一系列手续,原材料供应商也一样,比如矿山也要通过环保检测,机器扬尘、疫情管控等,尤其是湖北的原材料前段时间直接就停掉了。”上述负责人说。

  一个需要投资数十亿元的房地产项目,所需材料数量之多、品种之复杂是显而易见的。出于考虑整个项目公司的运转,融创目前应对办法之一就是换同等品牌,或者寻找存有原材料的供应商。

  除石材以外,混凝土也是紧缺的原材料之一,项目负责人与混凝土公司谈判的时候,只能从付款条件,长期战略等方面入手。

  工人是最紧俏的资源。融创的做法是尽量把去年在工地上的工人锁定。每天与工人保持密切联系,提前录入工人资料。对于工人来上海之后的隔离、住宿等后顾之忧也及时给出解决方案:提前定好宾馆,首批30名左右工人一到达上海便住进宾馆,隔离14天。

  上海相关部门对工地开复工的政策支持和导向很明确,目前复工审批制也改成了复工备案制;但防疫管控也很严格,住建委巡视工作人员每天都到各个工地暗访,一旦发现问题,就会喊停项目施工。

  最后,体现在销售端上,疫情会直接导致开盘推迟,企业现金流回流更慢。交付端今年会有一定量的延期交付案例发生,处理不好会导致群诉等事件的发生。

  3月份以来,国内疫情缓解,各大城市均有条不紊推进复工复产,冰冻了两个月的地产行业也开始活跃起来。

  在许多城市还在纷纷出台新政“救市”之时,深圳楼市却已热度飙升,不仅复工逼近100%,购房者也开始大举入市,甚至已连续出现“日光盘”,引得政府部门出手打击“炒房”。

  据克而瑞数据显示,3月深圳新建商品住宅以均价63502元/平方米跃居一线%。

  业内人士提醒,深圳楼市的局部过热,根源在于供需不平衡,房产已成投资品,刚需人群还是要慎重。长远来看,深圳的居民收入水平,杠杆力度都不足以支撑房价继续大幅上涨。

  2月10日是深圳正式复工的日子。当天,深圳市各区就有约36个楼盘复工,包括营销中心在内。

  憋了近两个月的房企工地、售楼处纷纷开放。以万科为例,在3月17日的业绩会上,万科总裁祝九胜表示,公司线下售楼处逐步开放,来访量增加,平均恢复到了1月份来访量的五成左右;复工率也开始好转恢复到约80%,工地工人返岗人数达72%。

  祝九胜说,万科的总包比重较大,但选择的都是很知名的建筑施工企业,在组织工人返岗方面有非常强的能力,预计4月复工将超过90%。

  3月底,佳兆业管理层于业绩会透露,目前在建项目中,165个分期标段中已复工155个,复工率93.9%;24家公司63个案场也重新开放,营业比例超过92%。而深圳市场的复工率已达到100%。

  深圳本地房企星河控股提供的资料显示,集团总计39个项目、69个标段在建,都已经全面复工;截至3月20日,项目复工率已达100%,工人到岗人数14632人,总体到岗率达96%,相较于3月初提高了30%。

  星河有关人士表示,复工进程中,会进行电费减免、税费减免等补助,公司会安排员工分期分批错峰返程,同时弹性打卡、安全就餐。

  政府的有关政策为房地产复工复产提供了有力支持。3月11日,深圳推出9条措施支持房地产复工。涉及现场开盘、开放线下售楼处,推进线上交易系统,加快商品房网签进度,有条件解冻20%预售资金,顺延项目交付时间等。

  “深圳房地产目前基本上是全面进入生产阶段。”一位深圳本地开发商说,路上的标语也写着,防疫与生产并举。

  在开发商全面复工的同时,深圳的购房者也迫不及待地出动了。3月以来,蛇口、光明、龙华等区域一些新盘售楼处,都可以见到一群群戴着口罩的买房人。

  在3月7日开盘的招商太子湾·湾玺豪宅项目,是疫情后第一个线下推出的新盘。

  当晚70套精装商务公寓房源就销售一空,收金超过42亿元,随后,招商蛇口001979股吧)又加推两次共68套房源,均不到半天便全部售罄。

  3月16日晚间,深圳万科星城开盘,推出288套商务公寓新房源,仅仅七分半钟就全部售罄,当晚的销售金额达2.99亿元。

  深圳中原研究中心数据显示,3月深圳新房住宅成交3152套,环比上升279.8%。成交面积为32.4万平方米,环比上升279.9%,成交套数和面积皆是今年以来新高。

  对此,深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为,湾玺区区138套公寓分三次推盘,每次都把中介渠道用全,渠道费3个点,而且从2019年底就开始蓄客,如此用力,把深圳楼市投资炒作的热情,再一次激活了。

  销售市场的升温,天价“喝茶费”又重出江湖。3月份,深圳宝安区的三个楼盘被曝天价“喝茶费”,引发关注。

  爆料者称,看房者根据户型大小不同,需要缴纳70万元-100万元不等的“喝茶费”,甚至交了钱也不给看房,购房者只能通过户型图来选择。

  对此,宝安区住建局于4月3日发布通知,表示将严厉打击收取“喝茶费”“更名费”等违法行为,一旦发现将依法查处,并暂停涉案楼盘全部房源网签权限。

  4月9日晚,深圳南山住建局也发文表示,严禁恶意炒作哄抬房价,将维护房地产市场平稳。

  通知称,近日南山住建局收到相关投诉,个别中介人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价,主管部门将联合执法部门严格查处。

  短短几天内,深圳官方连发两次通知,严禁房地产市场的不规范行为,意味着“房住不炒”的原则不能改变,销售市场难以再打法律“擦边球”。

  事实上,深圳楼市并非全都火爆。21世纪经济报记者调查发现,深圳楼市“冰火两重天”的现象明显,优质楼盘受到万人追捧,但更多的普通楼盘卖得并不理想,而疫情下深圳楼市这种内部分化的现象也在加剧。

  深圳市内恒大、碧桂园即将开售的多个楼盘,都有做一些大型的优惠活动,吸引了不少预约购房者。

  李宇嘉指出,深圳二手房均价已去到“7万+”,比2015年翻了一倍多。但现在处于经济下行期,不管是高收入人群,还是普通民众,支付能力都不像前几年那么强了,收入能力很难支撑房价再往上走,房价上涨不可持续。

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